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"房贷利息抵税”虚实 涉及公平性落地仍存疑

 择居网        2015-12-12

A股房地产板块近两日的集体狂飙,将一则政策传闻暴露在大众的视野之下。

12月1日盘中,地产板块一度涨逾6%,万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、金融街(000402.SZ)等9股涨停。紧接着的12月2日,房地产股继续上涨,板块以涨1.28%收盘,万科A、保利地产、金融街继续涨停。其中,万科A收报18.24元,股价创2008年以来新高。

房地产股集体爆发背后,则是市场盛传的“房贷利息抵税”利好,即在计征个人所得税时,将房贷产生的利息作为税前减除项扣除,再对扣除后的收入部分课以个人所得税。据《第一财经日报》记者了解,这则传言在地产圈炸开了锅,人们纷纷计算起政策能带来多少利好。

房贷利息抵税能否像人们期待的那样落地?对楼市乃至财税改革又会造成什么影响?本报采访多位专家,对于这一潜在政策的可能性、可行性和利弊进行了全方位解读。


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利于楼市去库存

在中国经济持续面临下行压力的背景下,业内此前预计房地产政策有望持续宽松。在众多有利于住房消费的政策中,房贷利息抵税无疑是最直接、最能刺激消费的政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》记者表示,房贷利息抵税的方法能够降低购房者按揭贷款的成本,这符合目前去库存的导向。

中国房地产协会副会长任志强此前在公开场合表示,面临目前的库存压力,最有效的去化政策是进行个人所得税的减免,在政策条件允许的情况下,用住房个贷利息冲抵个人所得税。

严跃进分析称,在中央提出去库存的政策导向后,房地产相关监管部门其实一直在酝酿新的政策。而大家对于新政策的期望较高,所以当房贷利息抵扣个税的说法出来后,市场的反应会比较积极和热烈。

深圳链家市场研究中心总监肖小平也认为,房贷利息抵税的政策虽然尚未有确切消息,但从具体操作方式来看,并没有太大难度。

以房贷利息抵扣应纳税所得额的简单算法来计算,在深圳购买一套刚需房至少需要300万元,首付90万,贷款210万,20年等额还款,需要支付利息总额约120万元,月均还款额为13743元,其中4993元为利息支出。假设购房者每月应纳税所得额为10000元,则需纳税2500元。如果房贷利息可以在税前抵扣,那么购房者的应纳税所得额为5007元,需要纳税1001.4元。这也就意味着,购房者每月能够节省1498.6元,20年共节省35.97万元,相当于原先利息总支出的30%。

“对于购房者来说,这就是变相降低了购房成本,一旦落实,对于楼市无疑是重大利好。”严跃进表示。

深圳某小型开发商相关负责人也对本报记者表示,房贷利息抵税的政策如能真正推出,肯定能刺激楼市,推动去库存。

公平性问题

在政策层面,房贷利息抵税的传言也并非空穴来风。

早在今年5月,国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》(下称《意见》),提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案,并将于2017年付诸立法。

《意见》特别提到“完善税前扣除”改革,适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。也就是说,房贷利息可以参与“税前扣除”。

西南财经大学财税学院院长刘蓉告诉《第一财经日报》记者,房贷利息抵税是可行的,操作并不复杂。在当前经济下行的背景下,政府也希望通过这一政策提振楼市,拉动房地产市场。恰在个税改革即将推出的背景下,出台这一政策的可能性比较大。

有不愿意透露姓名的税收专家对本报表示,目前讨论房贷利息抵税是否可行,需要从中国税制改革的角度看待,本质上和个税如何定位相关。政府希望在保持税负平稳的前提下,通过税制改革降低间接税比重,增加直接税比重,调整税制结构。还有业内人士称,房贷利息抵税只是个税体制改革的一小部分,应该从全盘改革角度去全方位地考虑。

比如不少学者都注意到了政策的公平性问题。

上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群对本报记者表示,由于房贷利息抵税属于个税中专项扣除,不是普遍性扣除。有人有房贷利息,有人没有,不同的人的房贷利息又有多有少,因此涉及公平性问题。

普华永道中国个人税务咨询合伙人张健菁告诉记者,美国允许房贷利息抵税,但出于公平性,增加了诸多限制条件。比如房贷金额设立上限,即房贷金额最高不超过100万美元。房贷利息抵扣也仅限于两套房。另外,美国对于个人收入高于某个限额后,收入越高获得的房贷利息抵扣额将越少,以此来避免富人享有更大的房贷利息抵扣。

张健菁告诉本报记者,中国若要推出房贷利息抵税,也需要考虑上述细节问题,并结合实际情况,“比如有没有家庭合并申报,如果房子是一个家庭里的丈夫和妻子共同买的,那房贷利息抵扣放在谁的名下?如果一个人有多套房,利息抵扣是不是应该有套数限制?贷款利息税前扣除到底由谁来操作?利息扣除是放在工资薪金里扣除,还是股票红利等其他收入里也可以扣除?这些都需要全盘考虑,否则容易出问题。”

此外,还有人担心政策会对财政形成冲击,让目前增速持续放缓的财政收入更为吃紧。

中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇对本报记者表示,房贷利息是个人生活成本的一部分,利息作为个税扣除项目是合理可行的,这会鼓励民众买房。推行这一政策需要在征收管理上下功夫,对地方税收尤其是东部地区的财政收入有一定影响,但由于个税占财政收入比重并不大,因此影响有限。

能否落实存疑

尽管对楼市有利,也符合个税改革的大方向,但不少业内人士对传言落地的可能性仍有所保留。

一位中型房地产开发商人士在听到这个消息时,第一反应是“不太可能吧”。在他看来,此举力度过猛,也不宜在所有城市一刀切。像深圳楼市已经历了一轮暴涨,任何刺激都会使这个市场再次癫狂、步入不健康的轨道。

上述深圳某小型开发商相关负责人则对本报记者表示,房贷利息抵税相当于个人的“出口退税”,这涉及银行和税务部门之间的协调,想要在短期内实施不太可能。而且,国家落实这项政策需要承担一定的税收损失,各地方政府情况不同,全面落实存在难度。

在严跃进看来,政策的落实取决于两点:一是各级财税部门能否较好地配合,如何进行抵扣,出台相关细则;二是房贷利息抵税,是否能激活房地产市场,其实还存在不确定因素,例如在一线城市,阻碍市场交易的最大因素是高企的首付款和月供压力。

肖小平也认为,即便上述政策落实,对市场的影响也是有限的。整体来看,肯定利好楼市,但要结合政策落实时的市场形势。若恰逢楼市向好,政策出台可能会加剧市场兴奋度;如遇市场冷淡,效果可能会大打折扣。

还有业内人士分析,政策如果落实,更多将利好一二线城市及收入较高的中产阶层,因为较高的人均收入能从减税中受益更多。这在本质上,也牵扯到公平性问题。此外,由于牵扯到财税改革,相关部门理应表现谨慎,政策在短期内出台的可能性不大。一财网 吴斯丹 陈益刊)



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